עסקאות התחדשות עירונית (פינוי-בינוי או תמ"א 38) נתפסות בעיני דיירים רבים כעסקה פשוטה ומשתלמת במיוחד: מוסרים מפתח לדירה ישנה, ומקבלים בתמורה דירה חדשה, גדולה, ממוגנת ומשודרגת. אולם, מאחורי החזות הנוצצת של הדירה החדשה מסתתר מנגנון מיסוי מורכב ומפותל.
עסקת התחדשות עירונית עשויה לשפר את איכות המגורים, אך היא גם עסקת מקרקעין בעלת השלכות מס. בדרך כלל, בעלי הדירות מעבירים ליזם את זכויותיהם בדירה הקיימת ומקבלים בתמורה דירה חלופית או שירותי בנייה, ולעיתים גם תשלומים נלווים.
הטבות המס אינן ניתנות באופן אוטומטי ותלויות, בין היתר, בסוג הפרויקט, במבנה התמורה, בזכויות בדירה ובנסיבותיו של כל בעל דירה.
מדריך זה אינו מקיף את כלל היבטי המס האפשריים, לרבות מע"מ, סיווג עסקי, ניכויים, היטלים, מועדי דיווח והשלכות הנובעות מנתוניו האישיים של בעל הדירה או ממבנה העסקה. לפני חתימה על הסכם או ביצוע מכירה עתידית, מומלץ לקבל ייעוץ מס פרטני.
רכיבים רבים בעסקה החל משווי הדירה החדשה, דרך דמי השכירות המשולמים בזמן הבנייה, ועד לתשלומי איזון במזומן עלול להשפיע באופן דרמטי על חבות המס שלכם.
כדי לעשות סדר בבלגן ולמנוע טעויות שיעלו לכם מאות אלפי שקלים, ריכזנו עבורכם את נקודות המפתח המרכזיות שכל בעל דירה חייב להכיר.
פינוי-בינוי ותמ"א 38: ההבחנה בין המסלולים
חוק מיסוי מקרקעין קובע הסדרי מס נפרדים לעסקאות פינוי-בינוי ולעסקאות חיזוק או הריסה ובנייה מחדש לפי תכנית החיזוק. לכן, אין להניח כי כלל החל על מסלול אחד חל בהכרח גם על האחר.
בפינוי-בינוי, הפטור המרכזי מותנה, בין היתר, במכירת מלוא הזכויות בדירה ליזם ובקבלת דירה חלופית, הכול בכפוף לתנאי החוק. בפינוי-בינוי, תקרת השווי אינה נקבעת תמיד לפי דירה בשטח של 120 מ"ר (זו ברירת המחדל).
למעשה, החוק קובע שלוש חלופות, והתקרה היא הגבוהה מביניהן:
(א) 150% משווי הדירה הנמכרת, ללא זכויות בנייה נוספות;
(ב) שווי דירה בשטח של 120 מ"ר באותו מתחם;
(ג) או שווי דירה ששטחה 150% משטח הדירה הנמכרת, ועד 200 מ"ר.
דמי שכירות לתקופת הבנייה והוצאות נלוות שנקבעו עשויים להתווסף לתקרה, בתנאים הקבועים בחוק.
תשלום כספי מהיזם: מתי הוא עשוי להתאפשר?
קבלת תמורה כספית מהיזם לצד הדירה החלופית אינה בהכרח אסורה, אך מחייבת בחינה של מבנה העסקה ושל הוראות החוק.
בפינוי-בינוי, תמורה כספית עשויה להשפיע על אופן חישוב הפטור והמס, בהתאם לנסיבות העסקה, לסוג הזכויות, לזהות המוכר ולתנאי החוק, גם כאשר התמורה הכוללת אינה עולה על תקרת השווי.
כאשר ניתנת תמורה כספית בפינוי-בינוי, ההקלה המיוחדת המאפשרת קבלת דירה חלופית לצד כסף חלה ביחס לדירה אחת בלבד של המוכר במתחם. ביחס לדירות נוספות או למבנה תמורה שונה, יש לבחון בנפרד את החבות במס ואת תנאי הפטור.
לקשישים עשויות לעמוד חלופות ייחודיות, כגון מכירת הדירה החלופית ורכישת דירה אחרת או רכישת זכות למגורים בבית אבות. חלופות אלה כפופות לתנאים ולמועדים מוגדרים, לרבות תנאי שווי ומועדי מכירה ורכישה, ולכן אינן מקנות פטור אוטומטי.
כיצד נבחנת חבות המס כשניתנת תמורה נוספת?
בפינוי-בינוי, כאשר שווי הדירה החלופית עולה על תקרת השווי או ניתנת תמורה כספית, החוק עשוי לפצל את העסקה לחלק פטור ולחלק החייב במס שבח. אין להניח שכל חריגה יוצרת בהכרח גם חבות במס רכישה. ככל שהעסקה עומדת בתנאי החוק, רכישת הדירה החלופית עשויה ליהנות מהקלה או מפטור במס רכישה, בהתאם למסלול הרלוונטי; המס על רכיבים אחרים תלוי בנסיבות ובסיווג העסקה.
מכירת הדירה החלופית בעתיד: נקודות חשובות
אפשר למכור דירה חלופית לאחר קבלתה, אך חשוב לבחון מראש את חבות המס הצפויה. עצם קבלת הדירה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית אינה מבטיחה פטור במכירה עתידית.
פטור במכירת דירה יחידה מותנה, בין היתר, בתנאים הקבועים בחוק ובתקופת החזקה של 18 חודשים מהמועד שבו הדירה הייתה לדירת מגורים. לכן, אין להניח שתקופת ההחזקה בדירה הישנה מאפשרת תמיד למכור את הדירה החדשה מיד עם קבלת המפתח. יש לבחון את מועד השלמת הבנייה, את אופן השימוש בדירה ואת יתר תנאי הפטור.
במכירה עתידית של דירה חלופית בפינוי-בינוי, עשוי לחול עיקרון שלפיו יום הרכישה ושווי הרכישה של רכיב הדירה החלופית הבסיסי נגזרים, בדרך כלל, מיום הרכישה ומשווי הרכישה של הדירה המקורית. אם העסקה כללה רכיב חייב במס או תמורה נוספת, ייתכנו רכיבים בעלי יום רכישה ושווי רכישה שונים. לכן, חשוב לשמור את מסמכי רכישת הדירה המקורית, הסכם הפרויקט ודיווחי המס.
מבחינה מעשית, השבח ההיסטורי של הדירה המקורית עשוי להשפיע על המס במכירה עתידית. אין לחשב את גובה המס על בסיס דוגמה כללית בלבד, שכן הוא מושפע, בין היתר, ממועד הרכישה, משווי הרכישה, מהוצאות מותרות בניכוי, מפטורים אפשריים וממבנה התמורה בפרויקט.
הוצאות הבנייה שמממן היזם אינן הופכות בהכרח להוצאה אישית של בעל הדירה לצורך ניכוי במכירה עתידית. מנגד, ייתכן שאפשר להביא בחשבון הוצאות שהוציא בעל הדירה עצמו ושמותרות בניכוי לפי החוק, בכפוף לאסמכתאות. מומלץ לשמור חשבוניות ומסמכים ולבחון את הניכויים בעת הדיווח.
כיצד מחושבת התמורה לצורכי מס?
חוק מיסוי מקרקעין קובע תקרת שווי לפטור ממס בעסקאות התחדשות עירונית. התמורה שאתם מקבלים מהיזם אינה כוללת רק את קירות הדירה החדשה, אלא מורכבת מחבילה שלמה של הטבות: * שווי שוק של דירת התמורה החדשה. * דמי שכירות לתקופת הבנייה (דיור חלופי) והוצאות מעבר דירה. * שיפורים, תוספות ושירותי בנייה מיוחדים מעבר למפרט הבסיסי. * תשלומי איזון במזומן (במקרים מסוימים).
קיבלתם מפתח? כללי הזהב למכירת דירת התמורה
דיירים רבים שואלים: "האם אני יכול למכור את הדירה החדשה מיד עם קבלתה?". התשובה העקרונית היא כן, אך יש לקחת בחשבון שורת כללים היסטוריים שישפיעו על גובה המס:
1. תנאי 18 החודשים לפטור מדירה יחידה
אם מדובר בדירתכם היחידה ואתם מבקשים למכור אותה בפטור ממס שבח, עליכם להחזיק בה לפחות 18 חודשים. הבשורההטובה: תקופת ההחזקה נספרת מיום רכישת הדירה המקורית (הישנה), כולל הזמן שבו הבית נהרס והיה בבנייה. לכן, מי שרכש את הדירה הישנה לפני שנים רבות, עומד בתנאי זה באופן אוטומטי ויכול למכור את הדירה החדשה מיד עם קבלת המפתח.
2. זהירות מהנתונים ההיסטוריים (לבעלי יותר מדירה אחת)
אם אינכם זכאים לפטור של דירה יחידה, רשויות המס לא יתייחסו לדירה החדשה כאילו נרכשה ביום קבלת המפתח מהיזם. החישוב יחזור אחורה בזמן: * יום הרכישה לצורכי מס יהיה היום בו רכשתם את הדירה הישנה וההיסטורית.
* שווי הרכישה יהיה המחיר המקורי ששילמתם עליה בעבר.
דוגמה להמחשה: אם רכשתם את הדירה המקורית בשנות ה-70׳ בסכום השווה ל-90,000 דולר, השבח (הרווח) יחושב על בסיס עליית הערך מאז ועד היום! מדובר בסכומי מס שבח שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים.
3. עלויות הבנייה אינן מוכרות בניכוי
נקודה כואבת נוספת היא שעלויות הבנייה שהוציא היזם לצורך הקמת הדירה החדשה שלכם, אינן מותרות בניכוי מהשבח. מבחינת דיני המס, אתם נחשבים כמי ש"ממשיכים" את ההחזקה בנכס הישן, ומאחר שהיזם שילם על הבנייה ולא אתם לא תוכלו לקזז הוצאות אלו מהרווח.
בשורה התחתונה: אל תגיעו לרשות המיסים ללא ליווי מקצועי
עסקאות התחדשות עירונית הן הזדמנות כלכלית יוצאת דופן, אך הן טומנות בחובן סכנות מיסוי ואפשרויות לתקלות. תכנון מס נכון המבוצע מראש, יכול לחסוך לכם כסף רב ולמנוע הפתעות מול רשויות המס.
משרדנו מתמחה בליווי דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומעניק מעטפת משפטית ומיסויית מקיפה כדי שתפיקו את הרווח מהנכס שלכם בראש שקט.
מתכננים עסקת פינוי-בינוי? שוקלים למכור את דירת התמורה? פנו אלינו עוד היום לפגישת ייעוץ מקצועית.
הבהרה: מדריך זה נועד למסירת מידע כללי בלבד ואינו תחליף לייעוץ משפטי או לייעוץ מס פרטני. לפני חתימה על הסכם או מכירת דירת תמורה, מומלץ לבחון את נסיבות העסקה עם עורך דין, רואה חשבון או יועץ מס המתמחים במקרקעין ובהתחדשות עירונית.
