המלחמה שפרצה ביום 07.10.23 הנורא השפיעה משמעותית על הפעילות באתרי הבניה, ועל שוק הנדל"ן בכלל. בחלק מהפרויקטים הוטלו מגבלות משמעותיות בשל המצב, בגינן העבודות לא מתקיימות כבשגרה. כמו בכל משבר, מלחמת "חרבות ברזל" מעלה שאלות ותהיות רבות על איחור בסיום הבניה, ואיחורים במסירת דירות קבלן וקבלת טופס 4.
נכון להיום, עדיין לא נפסקה הלכה גורפת וחד משמעית בנושא, ובתי המשפט נוטים לפרש את החוק באופן מצמצם, כך שסביר להניח שמוכרי דירות יידרשו להוכיח ראיות של ממש המצביעות על כך שהמלחמה השפיעה באופן ישיר על האיחור במסירת הדירה, ואתר הבנייה.
טענות של רוכשי דירות בנוגע לעיכוב במסירת דירה מקבלן נידונו רבות בבתי המשפט, ונראה כי הנושא עוד יעלה במקרים רבים בקשר עם מלחמת "חרבות ברזל" בתביעות שיוגשו.
תיקון 9 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (07.07.22): איחורים במסירת דירות מקבלן
הוראות החלות על חוזים שנחתמו לפני התיקון:
חוק המכר (דירות) בנוסחו הישן לפני התיקון, קבע כי מוכר דירה שלא מסר את הדירה לרוכש בחלוף 60 ימים מתום מועד המסירה לפי החוזה, יידרש לפצות את הרוכש בגין האיחור במסירה. כלומר, ביחס לכל החוזים שנחתמו עד ליום 07.07.22, לפני התיקון לחוק, למוכרי הדירה הייתה תקופת "גרייס" של 60 יום בדחיית מועד המסירה, בלי לחייב בפיצוי. לאחר מועד זה, על המוכר לשלם את הפיצוי לפי המדרגות הקבועות בחוק [סעיף 5א לחוק המכר (דירות)].
החוק בנוסחו הישן איפשר למוכר להוסיף סעיפים מוסכמים בחוזה לפיהם איחור במסירה, כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן לא מוטל על המוכר, לא יזכה את הרוכש בפיצוי. סעיף כנ"ל מפחית את הפיצוי, או שולל אותו לגמרי, בגין איחור שנובע מנסיבות שלא בשליטת המוכר.
הוראות החלות על חוזים שנחתמו אחרי התיקון:
ביום 07.07.22 נכנס לתוקף תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות), שחל על כל החוזים שנחתמו מתאריך זה ואילך. התיקון קובע את צמצום תקופת "הגרייס", כלומר, הזמן שבו מוכר הדירה יכול לאחר במסירה בלי לשלם פיצויים. הגרייס קוצר ל-30 ימים במקום 60. לאחר מועד זה, על המוכר לשלם את הפיצוי לפי המדרגות הקבועות בחוק.
מדרגות הפיצויים השתנו: תיקון 9 לחוק המכר קובע שבאיחור של מעל 30 ימים, הקונה יהיה זכאי לפיצויים ללא הוכחת נזק עד למועד מסירת הדירה, לפי סכום הפיצוי המוסכם בהסכם המכר, או לפי הסכומים הקבועים בחוק (לפי הגבוה).
מחודש איחור ועד 4 חודשי איחור – פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
מחמישה חודשי איחור ועד עשרה חודשי איחור – פיצוי השווה ל-125% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
מעשרה חודשי איחור ועד המסירה – פיצוי השווה ל-150% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
פטור מתשלום באשמת רוכש, או בסיכול חוזה: מוכרי דירות יהיו פטורים מתשלום פיצוי לרוכש בשל מעשה או מחדל של הרוכש, או במקרה שהאיחור נובע מ-"סיכול חוזה" [לפי הגדרתו בסעיף 18(א) לחוק החוזים(תרופות)]. מה זה "סיכול חוזה"? – לפי חוק החוזים, סיכול חוזה הוא מצב בו האיחור במסירה נבע מנסיבות שבעת כריתת החוזה, המוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן, ולא היה עליו לראותן ולצפותן מראש. לכן, המוכר לא יכול היה למנוע אותן, ובלבד שקיום החוזה בנסיבות החדשות שהתרחשו, הפך בלתי אפשר, או שונה באופן יסודי ממה שהסכמי הצדדים במקור.
עמדת בתי המשפט בעקבות מלחמות
מלחמות הן אירועים שמשפיעים על קצב עבודה, מחסור בחומרים וכוח אדם, ומגבלות אחרות על אתרי הבניה, מה שעלול לגרום לאיחור בהשלמת פרויקטים ולעכב את מסירת הדירה. הגישה הרווחת של בתי המשפט היא לצמצם את הפרשנות של "סיכול החוזה", מפני שניתן לצפות כמעט כל אירוע. כך רק במקרים מועטים כמו מגיפת הקורונה, ומלחמת צוק איתן, זכו קבלנים להגנת סיכול חוזה.
בית המשפט העליון פסק בשנת 1979: "בענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל" (ר' הפניה מטה). בפסיקות מאוחרות יותר, נקבע שיש לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על היחסים החוזיים. לכן, נראה שנכון להיום אין הלכה גורפת וחד משמעית לגבי פיצויים בגין איחור במסירת דירה מקבלן, בשל אירוע מלחמה, אבל ככל הנראה, אחרי מלחמת חרבות ברזל יוגשו תביעות בנושא שיכולות לגרום לשינויים בפסיקת בתי המשפט והמגמה הקיימת.
לסיכום
מהתנהלות בתי המשפט ובהתאם לפסיקה עד היום (אם זו לא תשתנה עקב המלחמה הנוכחית), ניתן להסיק כי בתי המשפט ידרשו ממוכרי דירות להוכיח ראיות של ממש המצביעות על כך שהמלחמה השפיעה באופן ישיר על האיחור במסירת הדירה, ואתר הבנייה.
משרד עורכי הדין רודין מייצג רוכשים, משקיעים, יזמים וקבלנים במגוון עסקאות נדל"ן מקרקעין מכל הסוגים.
המשרד מייצג קבוצות של זוכים במחיר למשתכן, דיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית, פינוי-בינוי, תמ"א-38 וקבוצות של רוכשים בפרויקטים למגורים, כמו גם קבוצות רכישה ובעלי קרקעות, לכל אורך הפרויקט ועד לרישום הזכויות בטאבו.
הייצוג המשפטי כולל את בדיקת מסמכי המכרזים, הזכויות בקרקע, התאמת הסכמי המכר לחוק והוראות הרשויות, ניהול משא ומתן מול היזם ועריכת שינויים ככל שיש אי-התאמות לחוק ולצורכי הלקוחות.
אנו גם מייצגים יזמים וקבלנים בפרויקטים למגורים, ובפרויקטים מסחריים, משלב התכנון, המימון והשיווק ועד לרישום בטאבו ע"ש הרוכשים, או מכירת הנכסים.
למשרד התמחות בתביעות בענייני נדל"ן, ובתי המשפט ממנים את עורכי הדין שלנו ככונסי נכסים, בוררים, ומנהלי עיזבונות בסכסוכים מורכבים לרבות בבתי המשפט לענייני משפחה, בשל התמחותם וניסיונם בתחום.
נשמע לסייע לכם בכל שאלה ונושא בטלפון 04-6337742 ודרך האתר.
