הגבלת שימוש או מכירה של נכסי נדל"ן בצוואה או במתנה
הגבלה באמצעות צוואה
ניתן להגדיר בצוואה תנאים מסוימים לבחירת המצווה, להגביל או לחייב יורש לבצע פעולות מסוימות וגם למנוע מיורש לבצע פעולות מסוימות בירושה, או חלק ממנה.
סעיף 45 לחוק הירושה קובע: "המצווה רשאי להורות בצוואתו דבר שיורש יהיה חייב לעשותו, או להימנע מעשותו, במה שקיבל מן העזבון".
חשוב לבדוק מראש כי התנאים הקבועים בצוואה יתאימו למציאות העתידית המשתנה, ולבצע תכנון מראש של הגבלה או חיוב בביצוע פעולות בהתאם לדין החל על נכסי העיזבון, סוגי הנכסים, ורצון המצווה.
הגבלה באמצעות הסכם מתנה
הגבלות דומות ניתן לקבוע בהענקת מתנה ללא תמורה במהלך החיים. גם במקרה כזה יש לבצע התאמה להגבלות שנרשמות בהסכם המתנה בראיה צופה פני עתיד בהתאם לאמור להלן.
רישום הגבלה על נכס נדל"ן – בזהירות ובמקצועיות
הגבלה להימנע מלעשות דבר מסוים בנכס נדל"ן שנרשמה בצוואה או בהסכם מתנהה יכולה להירשם כהערה במרשם המקרקעין ("הטאבו") ולהגביל את השימוש או המכירה של הנכס בעתיד על ידי היורשים. במקרים בהם הוראת המוריש או מעניק המתנה לא הייתה מספיק ברורה, או שאינה מתייחסת לתרחיש הנוכחי בו נמצא היורש, הסרת המגבלה עלולה להיות הליך מורכב ומסובך.
למשל, מוריש המעוניין לרשום הגבלה על נכס נדל"ן בבעלותו, מומלץ לסייג את המגבלה למקרים ספציפיים, כלפי אנשים מסוימים, לבדוק האם יש לתחום את ההגבלה בתנאים מסוימים או לבטלה בהתרחשות תנאים אחרים, האם להגבילה בזמן וכדומה. ניסוח מגבלות בצוואה צריך להיעשות בזהירות ובמקצועיות כדי לבדוק האם תוקפן יישאר במהלך השנים, והאם הן יסכלו פעולות לגיטימיות של היורשים בעתיד ויגרמו להם להוצאות משפטיות נוספות.
בהחלטתו של בית המשפט המחוזי ת"א-יפו בעניין פש"ר 1474/91 יצחק פרדלסקי נ' גרינבלט רבקה (פורסם בנבו), קבע בית המשפט כי סייג בצוואה אשר התנה מכר של פרדס בהסכמה בכתב של אמה של היורשת אינו חל במקרה של מכירה כפויה. במקרה זה, מכר מכוח הליך פשיטת הרגל של היורשת. בית המשפט פירש את תניית המנוח בצוואה כמגבלה המסדירה את היחסים בין בני המשפחה בלבד, ולא כלפי מכר כפוי לפי דין (למשל גם במקרים של פירוק שיתוף).
הגבלה הקשורה במכירה של נכס נדל"ן צריכה להיעשות תוך התייחסות לשאלה האם המגבלה תחול רק במקרה של מכר מרצון, כלומר מכר עצמי של היורש, או במקרים של מכר כפוי כמו כינוס נכסים, פירוק שיתוף, והליכי חדלות פירעון כדי להימנע משאלות המצריכות את פרשנות בתי המשפט בעתיד, פרשנות אשר תיקבע לרוב בהליכים משפטיים ממושכים ויקרים.
לסיכום
הגבלת נכסי נדל"ן בין אם בצוואה או בהענקת מתנה היא נושא מורכב ורגיש. כבר בשלב תכנון הצוואה או כתיבתה, בעת עריכת הסכם מתנה, ואף לאחר מכן בהתמודדות עם מגבלה רשומה על נכס נדל"ן עקב ירושה או מתנה, יש לפעול בצורה מקצועית ורגישה כדי להימנע מטעויות משפטיות יקרות, וכדי להבטיח את רצון המוריש או מעניק המתנה, בתכנון מספר אפשרויות להתרחשויות עתידיות.
זכרו (!) – יש להקפיד על ניסוח הוראות הצוואה והגבלת היורשים במסגרתה בקשר לנכסי נדל"ן, ולכלול מנגנונים צופים פני עתיד תוך התייחסות למקרים שונים שעלולים להתרחש, לצד ביטוי רצונו של המוריש.
אנו ממליצים להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום, בעל ניסיון מתאים כדי לחשוב יחדיו על תרחישים עתידיים אפשריים ולנסות למצוא להם פתרונות מתאימים.
משרד עורכי הדין רודין מתמחה מזה שישים שנה בניהול הון משפחתי ואישי, מקרקעין ונדל"ן, מיסוי מקרקעין וכל הקשור בצוואות, ירושות וניהול עיזבונות. לעורכי הדין שלנו הידע והניסיון המתאים לתכנון ההגנה על נכסי הלקוח ומשפחתו לאורך שנים, וליווי צמוד ואישי לטווח הארוך גם במעבר בין דורות.
אתם מוזמנים לפנות אלינו לייעוץ בעניין זה כאן, או באמצעות הטלפון והאתר.
