הפיקוח על הבנקים מטיל מגבלות על מכירות דירה בדחיית תשלום ובמימון הלוואות
האם המהלך של בנק ישראל הולך לטלטל את שוק הנדל”ן?
בנק ישראל פרסם הנחיות חדשות שמצמצמות משמעותית את השימוש במבצעי מכירה כמו 20/80 ו־10/90. כלומר, עסקאות שבהן הקונה משלם רק 10%-20% ממחיר הדירה בחתימה, ואת היתרה רק בסמוך למסירה.
מה עומד מאחורי המהלך?
המבצעים האלה צברו פופולריות בתקופה של ריבית נמוכה, והפכו לכלי שיווקי אגרסיבי. מצד אחד הם מאפשרים לרוכשים להיכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך, אבל מצד שני – הם דוחים את המימון העיקרי לרגע מסירת הדירה, מה שמכניס את הקבלנים (ואת הבנקים) לסיכון גבוה יותר.
אז מה משתנה עכשיו?
הבנקים יוגבלו במתן אשראי לפרויקטים שמשווקים מבצעים כאלה, בעיקר בכל הנוגע לשיעור המכירות שניתן להכיר בו לצורך קידום הפרויקט. בנוסף, הלוואות “בלון” לרכישת דירה – שבהן הקבלן משלם עבור הרוכש את הריבית ודוחים את תשלום הקרן – יוגבלו ל־10% בלבד מסך ההלוואות.
איך זה ישפיע על הקבלנים?
קבלנים עלולים להתקשות לקבל מימון לפרויקטים שבהם המודל הזה שולט, וייתכן שנראה האטה בשיווק, שינוי בתנאי מבצעים, או אפילו עלייה במחירים כדי לאזן את הירידה במינוף.
ומה עם הרוכשים?
מי שתכנן לרכוש דירה בלי להביא את כל ההון העצמי מראש יגלה שהאפשרויות מצטמצמות. בצד החיובי יהיו פחות עסקאות מסוכנות, פחות דחיית תשלומים שיכולה להוביל להתמוטטות בעתיד גם מצד הרוכשים.
בנק ישראל מאותת: שוק הנדל”ן לא יכול להישען על מודלים שיווקיים אגרסיביים ומימון מוגבר לאורך זמן. הוראות אלו יהיו בתוקף עד לסוף 2026 נכון להיום.
להלן עיקרי הצעדים:
הקצאת הון נוספת על פרויקטים לבנייה למגורים, ששיעור החוזים שבהם נדחה חלק משמעותי ממחיר המכירה למועד המסירה (פריסת תשלומים לא לינארית), עולה על 25%. בהתייחס לפרויקטים קיימים בהם שיעור זה עולה על 20% ערב מועד התחילה, הקצאת ההון הנוספת תחול רק אם שיעור הדירות כאמור עולה ב-5 נקודות אחוז או יותר מהשיעור במועד התחילה.
קביעת מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות בולט או בלון בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים.
אם אתם יזמים או קבלנים:
זה הזמן לחשוב מחדש על אסטרטגיית שיווק ומכירה של הפרויקט. בפן המימון, צריך לחשוב על פתרונות יצירתיים אחרים או לשים לב למכירות בפרויקטים קיימים שעלולים להיכנס להגדרת המגבלות החדשות.
אם אתם רוכשים, תצטרכו לתכנן טוב את הרכישה הבאה שלכם, וככל הנראה להביא יותר כסף מהבית.
