מלחמה פוגשת התחדשות: מה עושים כשהבניין נפגע לפני תחילת הפרויקט?
כשמלחמה פוגשת התחדשות עירונית: מה עושים כשהבניין נפגע לפני או במהלך פרויקט?
מלחמת איראן ובעיקר תקיפות טילים שפגעו ישירות במבני מגורים, מעמידים בפני בעלי דירות, יזמים ורשויות מקומיות אתגר כפול: מצד אחד, נזק פיזי קשה למבנה קיים, ולעיתים לא ניתן להמשיך להתגורר בו; מצד שני, פרויקטים של התחדשות עירונית שהיו בעיצומם או רגע לפני תחילתם, ועתה גורלם לא ברור. מה המשמעות של פגיעה כזו? מה הזכויות של בעלי הדירות? מה ניתן לעשות מול היזם? ומה ההשלכות התכנוניות והחוזיות? הנה מדריך מקיף.
שלב ראשון: אבחנה בין שלבי הפרויקט ומי אחראי לטיפול?
האחריות לנזק תלויה בשאלה באיזה שלב נמצא הפרויקט בעת הפגיעה:
• אם הבניין עדיין מאוכלס והפרויקט טרם יצא לדרך: האחריות לטיפול ולפיצוי מוטלת על בעלי הדירות, באמצעות פנייה למס רכוש (רשות המיסים). במקרים אלו, הדיירים נדרשים לפנות עצמאית או בליווי עורך דין על מנת למצות את זכויותיהם.
• אם יש הסכם חתום עם היזם, הבניין כבר פונה והיזם קיבל עליו חזקה: האחריות עוברת לרוב ליזם. במצב זה, הפיצוי ייעשה דרך הביטוחים של היזם או באמצעות פנייה שלו למס רכוש. במקביל, דיירים שצפויים לקבל דירות חדשות זכאים להגנה באמצעות ערבויות שקיבלו על שווי הדירה לפי חוק המכר.
פיצוי בגין נזקי מלחמה, דרך מס רכוש:
בעלי דירות שביתם נפגע עקב פעולת מלחמה, יכולים להגיש בקשה לפיצוי מקרן מס רכוש. מדובר בתהליך שמצריך:
• תיעוד מלא של הנזק (תמונות, מסמכים, חוות דעת הנדסיות).
• הגשת טופס תביעה מסודר.
• ליווי משפטי מומלץ, בייחוד כשמדובר בנכס שמיועד לפרויקט פינוי-בינוי או תמ”א, שם לפגיעה יש גם משמעות תכנונית עתידית.
במקרים מסוימים, הפיצוי יכול לשמש כבסיס כלכלי לזרז את קידום הפרויקט מחדש. למשל כשנדרש להרוס את הבניין ולעבור ישירות לבנייה חדשה. חלק מהרשויות כבר התחילו בהליכי תכנון לאיזורים שנפגעו, וצפויה הסדרה רשמית מהמדינה בקרוב כדי לקדם בניינים שזכאים להתחדשות עירונית במהירות, תכנון לצד היתרים.
זכויות תכנוניות: מה קורה כשמבנה שנהרס כבר היה בתהליך של התחדשות?
המצב משתנה לפי סוג הפרויקט:
• תמ”א 38/1 חיזוק (חיזוק + תוספות) – אם המבנה נהרס, לרוב לא ניתן עוד להפעיל את זכויות התמ”א, כי ההיתר מותנה בשימור המבנה הקיים. זהו מצב בעייתי, ולעיתים מחייב מעבר למסלול תכנוני חדש או הסדרת תב”ע נקודתית מותאמת.
• תמ”א 38/2 הריסה ובנייה (תמ”א 38/2) – כאן המצב תלוי בשאלה האם כבר הוגשה בקשה להיתר. אם כן, ניתן להמשיך כרגיל מפני שייתכן שהצורך באישור הריסה ייחסך ממילא או יקודם בזריזות. אם לא, ייתכן שיהיה צורך להתחיל את התהליך מחדש, מול מדיניות חדשה או שונה של הוועדה המקומית.
• פינוי-בינוי או תב”עות נקודתיות – כאן, במרבית המקרים אין מניעה להמשיך בפרויקט גם אם המבנה נהרס. התכניות שמעניקות את זכויות הבנייה לרוב כבר קיימות, ונראה שתהיה נכונות גבוהה מצד הרשויות לזרז תהליכים, לאור נסיבות המלחמה. אם יש מחסור תכנוני, מתגבש מתווה להסדרתו בכל מקום שנפגע באופן נקודתי.
ומה לגבי ההסכם עם היזם?
כמעט בכל הסכם התחדשות עירונית יש סעיפים המתייחסים ל”כוח עליון”, כולל מלחמות. לרוב, הדבר מאפשר הארכה סבירה ליזם בלוחות הזמנים מבלי שהדבר ייחשב להפרת הסכם.
יחד עם זאת, החוק כיום מאפשר לבעלי הדירות לבטל את ההסכם אם היזם לא עמד באבני דרך מוגדרות, כמו אי הגשת בקשה להיתר במועד, או היעדר התקדמות ממשית בפרויקט. לכן, גם במצב של פגיעה במבנה חשוב לבחון את ההסכם מחדש, לבדוק האם מתקיימות עילות לביטול, אם היזם עדיין מוכן לסיים את הפרויקט או שיש איתו בעיות, שאז אולי יש מקום לשינוי יזם.
קבלת החלטות משותפת גם כשאין הסכמה מלאה בין הדיירים:
אם חלק מהדיירים רוצים להתקדם בפרויקט אך חלקם מסרבים, יש פתרונות. הפסיקה של בית המשפט העליון מאפשרת לדיירים להתקדם גם בהחלטת רוב של 75% כאשר מדובר בבניין שספג פגיעה במלחמה.
בפרויקטים שנכנסים להגדרות המתאימות בחוק לפינוי-בינוי, ועדיין אין התקדמות, יש צורך בהתאגדות של הדיירים והגעה לרוב הדרוש לשם כך. אולם, אשר הבניין כבר נהרס, או הוכרז כבניין שלא מתאים למגורים יותר, בניין מסוכן, אז היכולת “להחזיר את הגלגל לאחור” מוגבלת, והכוח הציבורי‑חוקי לקידום בנייה מחדש גדל.
הזדמנות לבנייה מחדש, גם מתוך משבר:
פגיעה במבנה אינה סוף פסוק. להפך, מדובר לעיתים בהזדמנות לקדם את הבנייה מחדש מהר יותר, בהליך מסודר, ולשפר את תנאי הפרויקט.
הרשויות פועלות למציאת פתרונות חוקיים ותכנוניים מתאימים – גם למבנים שההחלטה לגבי מסוכנותם עדיין לא סופית, גם לאלו שלא ניתן לשפץ, וגם לאלו הסמוכים שנפגעו, וייתכן שיהיו זכאים להתחדשות עירונית.
המדינה והרשויות כבר מבינות – התחדשות עירונית היא הפתרון הטוב ביותר, היעיל ביותר, וזה שניתן מענה לכל האוכלוסיה במקרה קשה זה.
בעלי דירות אתם לא לבד! יש מגוון אפשרויות לקבלת פיצוי, ליווי תכנוני, משפטי, ופתרונות יזמיים שיכולים להפוך את הנזק להזדמנות.
זקוקים לליווי משפטי בפרויקט שנפגע או הוקפא?
לא יודעים איך להניע את הליך ההתחדשות בבניין שלכם?
רוצים לבדוק אם הבניין מתאים לתכנון מחדש?
משרדנו מלווה בעלי זכויות ודיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, בשגרה ובחירום.
החל משלב הפיצוי בגין נזקים, דרך בחינת הסכמים, ועד להובלת פרויקט חדש או קידום פרויקט קיים ועד שינוי יזם.
בין אם הבניין שלכם נפגע, הפרויקט נעצר, או שהקשר עם היזם התערער, זה הזמן לפעול בצורה מקצועית ומבוססת.
