לפני שחותמים: ההסכם המשולש עם הבנק והיזם בהתחדשות עירונית
ליווי בנקאי בפרויקטים של התחדשות עירונית: מה חשוב לדעת לפני החתימה?
לאחר שנחתם הסכם עם היזם בפרויקט פינוי־בינוי או תמ”א 38, נדמה לעיתים שמרגע זה הדרך סלולה לביצוע הפרויקט. למעשה מדובר רק בתחילתה של דרך משפטית נוספת ומשמעותית: החתימה על ההסכם המשולש מול הבנק המלווה.
מהו ההסכם המשולש?
ההסכם המשולש הוא מסמך משפטי שנחתם בין שלושה גורמים: הדיירים, היזם והבנק המלווה. מטרתו להסדיר את יחסי הצדדים בפרויקט, לקבוע את תנאי המימון, הפיקוח והביטחונות, ולהבטיח שהבנייה תתבצע בצורה מסודרת, שקופה ובטוחה.
ההסכם קובע בין היתר:
• התחייבות הגוף המממן (לרוב בנק מסחרי) להעמיד ליזם את המימון הדרוש לפרויקט.
• מתן ערבויות חוק מכר לדיירים, וכן ערבויות ביצוע, מיסים, רישום ועוד ערבויות בנושאים חשובים אחרים.
• ניהול חשבון ליווי סגור שבאמצעותו יתבצעו כל התשלומים בפרויקט.
• מנגנוני פיקוח קפדניים על שלבי הבנייה, שחרור כספים ועמידה בלוחות זמנים.
• חובות של הדיירים לשיתוף פעולה מלא עם הבנק והיזם, כולל חתימה על מסמכים, מתן הרשאות לשעבוד זכויות חוזיות, ולעיתים גם התחייבות להימנע מהשכרת הנכסים או שינויים אחרים עד לסיום הבנייה.
מה כולל הליווי הבנקאי?
הבנק המלווה ממלא תפקיד מרכזי בפרויקט: הוא מפקח על השימוש בכספים, מוודא עמידה בתנאים הנדרשים להמשך, ומעניק לדיירים ביטחון שהזכויות שלהם מוגנות במקרה של כשל מצד היזם. אם היזם קורס, הבנק יצטרך להשלים את הפרויקט או לשלם לדיירים את הערבויות הכספיות בשווי הדירות. אך עם האחריות מגיעות גם דרישות.
הבנק אינו רק נותן ערבות, הוא שותף פעיל לכל אורך הדרך, ולעיתים דורש סעיפים נוקשים כלפי הדיירים. לכן, חשוב מאוד להבין את מכלול ההשלכות המשפטיות לפני החתימה.
האם ניתן לנהל מו”מ על תנאי ההסכם?
בהחלט. במקרים רבים ניתן וראוי לנהל משא ומתן משפטי מול הבנק, הן על סוגי הערבויות, הן על המועדים, והן על התחייבויות הדיירים. דיירים שאינם מלווים בעורך דין עלולים למצוא עצמם מחויבים לסעיפים שאינם עומדים בקנה אחד עם האינטרסים שלהם או אף נושאים סיכון ממשי.
ליווי משפטי מקצועי הוא קריטי
לא אחת מתבקשים דיירים לחתום על הסכמים תחת לחץ של זמן, ללא ייצוג עצמאי, ותוך הסתמכות על עורך הדין של היזם או מסמכים כלליים שלא נבחנו לעומק.
ללא בחינה מקצועית, קל לפספס סעיפים קריטיים שעלולים לפגוע בזכויות הקנייניות של הדיירים, להאריך את משך הפרויקט או להוביל לנזקים כספיים. ליווי משפטי נכון יסייע לכם להבין את מלוא המשמעויות, להגן על זכויותיכם, ולנהל מו”מ משפטי נכון מול הבנק והיזם.
לסיכום
ההסכם המשולש הוא שלב קריטי בפרויקט ההתחדשות העירונית, שלב שמחייב ערנות, ידע וניסיון. מדובר במסמך מורכב כלכלית ומשפטית, שעשויות להיות לו השלכות ארוכות טווח על זכויות הדיירים ועל ביטחון העסקה כולה.
אל תחתמו לפני שקיבלתם ייעוץ משפטי עצמאי. משרדנו מתמחה בליווי דיירים ויזמים בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ״א, ונשמח לסייע לכם לעבור את ההליך בביטחון, בבהירות ובהצלחה.
