שיקום מבנה שניזוק: האחריות לתכנון חלה על הדיירים ויש משמעויות כלכליות
שיקום מבנה שניזוק: האחריות לתכנון חלה על הדיירים ויש לה משמעויות כלכליות
מאז מתקפת הטילים האיראנית, עשרות בניינים בארץ נפגעו, כולל מבנים חדשים בפתח תקווה ותל אביב. בניינים אלו ככל הנראה לא ייהרסו אלא יעברו שיקום יקר ומורכב, שעלותו מוערכת בכ־6,000–12,000 ש”ח למ”ר, בהתאם לרמת הגימור. השיקום כולל תיקון מבני, החלפת מעטפת, מערכות פנים וחזיתות. התהליך צפוי להימשך מעל שנה, ויכלול גם אתגר תחבורתי בשל העבודה בלב שכונות מגורים.
המימון יגיע ממס רכוש, אך יש הצעות לתמוך בכך גם באמצעות הגדלת זכויות בנייה בפרויקטי פינוי־בינוי. הפיצוי שיינתן לדיירים כולל שלושה תחומים: דירות פרטיות, שטחים ציבוריים ורכוש אישי, והוא ניתן לפי היקף וסוג הנזק. במרכז הארץ הטיפול צפוי להיות מהיר יותר בזכות זמינות בעלי מקצוע, והמטרה היא להשיב דיירים לבתיהם בתוך חודשים ספורים, גם אם הבניין יישאר בבנייה פעילה לאחר מכן (כפי שנהגו בפרויקטי תמ״א 38/1 בעת חיזוק הבניין).
בנוסף לאתגרים האלו, השיקום מציג אתגרי תפעול ותכנון שיחולו על בעלי הדירות, ותכנון שגוי עשוי לעלות הרבה מאוד כסף ולעכב את כל הפרויקט.
הנה כמה שאלות חשובות ותשובות בנושא, יחד עם נקודות למחשבה לגבי תכנון מחדש של כל הבניין בהזדמנות זו.
1. מי אחראי לשיקום?
כאשר מבנה נפגע, הסמכות לקבוע אם יש להרוס אותו, או שלא ניתן לשפץ אותו בשל מסוכנותו נתונה לפיקוד העורף. אם המבנה אינו ראוי למגורים או מסוכן לציבור, ניתן להורות על פינוי או הריסה מיידית שתבוצע ע״י פיקוד העורף או הרשות המקומית בתיאום.
לאחר מכן, מתחילה עבודת השיקום והשחזור.
חשוב להבין: עבודת שיקום עשויה לקחת זמן לא מבוטל, גורמים בכירים בענף מעריכים שיקום של דירה בתקופה של כשנה, במיוחד אם הנזק חמור יחסית. וזה כשמדובר בבניין שלא ייבנה מחדש או באופן מקיף.
אחריות המדינה לפיצוי ושיקום בהתאם לחוק מס רכוש וקרן פיצויים תשכ"א–1961
גם אם המדינה משתתפת במימון השיקום (לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים), במידה ובחרתם לבצע את התיקונים באמצעות בעלי מקצוע מטעמכם, האחריות לתכנון, לקבלת היתר בנייה ולביצוע היא של בעלי הדירות.
כלומר, אם אתם גרים בבית משותף שניזוק, ייתכן שתצטרכו לפעול יחד: להתאגד, לבחור נציגות, להיעזר באנשי מקצוע ולקדם את הפרויקט מול הרשויות.
אם בחרתם שחברות השיקום מטעם המדינה יפעלו בשמכם, עליכם לוודא כל שלב בדרך בעצמכם.
2. האם צריך היתר בנייה חדש?
כן. גם אם רוצים רק להחזיר את הבניין לקדמותו נדרש היתר חדש.
נכון להיום, לפי חוק התכנון והבנייה, אין הבחנה בין הקמת בניין חדש לבין בנייה שמטרתה לשחזר מבנה שנהרס.
גם בפעולות שיקום שנועדו להשיב את הנכס למצבו הקודם, יש לקבל אישור מהוועדה המקומית לחידוש ההיתר של המבנה המקורי שניזוק. באופן עקרוני, תקנות התכנון והבניה קובעות שהאחריות להגשת הבקשה להיתר בניה מוטלת על בעלי הזכויות, בעלי הדירות בנכס.
היתר יינתן רק לאחר בדיקה תכנונית, אדריכלית והנדסית. אולם, נדרשת עמידה בתקנים מחמירים יותר מהעבר כולל תקני נגישות, בטיחות אש ובעיקר מיגון.
סביר להניח שהמסלולים להיתר במקרים של נזק בשל פעולות איבה במלחמת איראן יהיו מהירים, ובתקווה גם מקלים בדרישות, ובסיוע שניתן מהמדינה והרשויות המקומיות.
3. ממ”ד הוא חובה בכל בניה חדשה וזו נקודה קריטית
היום, כל מבנה חדש חייב לכלול ממ”דים תקניים.
בבניינים ישנים שלא היו בהם מרחבים מוגנים, נראה שתהיה חובה לתכנן ממ”דים בכל דירה.
וזה לא עניין סמלי: תוספת ממ”דים מחייבת תכנון אדריכלי מדויק, ולעיתים התאמות מורכבות בשטח, שאם לא ייעשו נכון עלולות להטיל חיובים נוספים על הבעלים.
למה זה חשוב?
הכלל הוא שהוספת ממ"ד פטורה מתשלום היטל השבחה (בגודל ובתנאים הקבועים בחוק). אבל, אם הממ”דים יתוכננו על ידי בעלי מקצוע מטעמכם בצורה אחרת, התכנון עשוי להקים חיוב בהיטל השבחה.
4. היטל השבחה, כמה ומתי תצטרכו לשלם?
אם במסגרת השיקום הבניין ישוחזר לקדמותו לפי ההיתר הקודם, לא צפוי חיוב בהיטל השבחה. בנייה זהה שמשמרת את מצב הזכויות כפי שהיה לפני הפגיעה במבנה לא צפויה ליצור השבחה של ממש.
אבל אם תרצו להוסיף שטחים, קומות, דירות או תבצעו שינויים תכנוניים, שינויי יעוד של חלק קיים בנכס, יכול להיווצר מצב שבו העירייה תדרוש היטל, תשלום נוסף.
היטל השבחה עשוי לחייב את בעלי הדירות בתשלום של עד 50% משווי ההשבחה לפי תוכניות חלות ותוספות.
אם תרצו לתכנן מחדש את הבניין, יש לעשות זאת בזהירות ולנסות להבין איך, על ידי מי, ומתי ישולמו התוספות.
במילים אחרות: תכנון לא נכון עלול לעלות הרבה מאוד כסף לכל בעל דירה בבניין, ולא בטוח שניתן יהיה לקבל החזר בגינו מקרן הפיצויים.
5. מה כדאי לעשות?
• להתאגד – בעלי הדירות צריכים לפעול יחד, באחריות ובשיתוף פעולה כדי לשקם את הבניין באופן מיטבי.
• לקבל ייעוץ משפטי ותכנוני מוקדם – לפני שפונים לוועדה המקומית, וגם תוך כדי התהליך.
• להסתייע בבעלי מקצוע נוספים (שמאי, מהנדס, אדריכל) – כדי להבין את המשמעויות הכלכליות של כל החלטה, בין שלכם ובין של המדינה.
• לבחון גם תרחישים נוספים, השיקום יכול להיות הזדמנות: למשל, שיתוף פעולה עם הרשות המקומית, או עם יזם במסגרת מסלול פינוי-בינוי, או הגשת תב״ע נקודתית להגדלת זכויות ושיפור הבניין ואזור המחיה שסמוך לו.
שיקום בניין שנפגע בפעולת איבה הוא לא רק אתגר רגשי והנדסי הוא גם אתגר משפטי ותכנוני, עם השלכות כלכליות לא מבוטלות.
טעויות שנעשות בהתחלה עלולות להתגלות כיקרות מאוד בהמשך ולפגוע בכל הפרויקט.
יחד עם זאת, שיקום יכול להיות גם הזדמנות לתכנון חדש, טוב יותר, ושיתופי פעולה שיתנו לכם יותר ממה שהיה קודם – ביטחון, שיפור רמת חיים וסביבת הבניין, עלייה משמעותי בשווי הדירה, גודלה ומתקני הבניין.
לכן, יש להיוועץ בגורמי מקצוע מתאימים לפני כל החלטה: עו״ד המתמחה בתחום, שמאי, אדריכל ומהנדס.
מעל 60 שנה של ניסיון בתחום: אנחנו מלווים לקוחות בעסקאות ופרויקטים מורכבים, ליווי דיירים ובעלי זכויות בהתחדשות עירונית ופינוי-בינוי, ומייצגים מול רשויות ובתי המשפט במקרים מורכבים ועוד.
אנחנו כאן כדי לעמוד לרשותכם, לבדוק את המקרה הספציפי שלכם ולסייע לכם בשיקום בצורה מיטבית, תוך הימנעות ממכשולים בדרך.
